Boom na ogrodowe domki a rynek najmu: szansa czy zagrożenie

Redakcja31 sierpnia, 202631 sierpnia, 202606 mins

Miesiąc po wejściu w życie nowych przepisów, które umożliwiają budowę tego, co określa się jako „przydomowe domki” w tylnych ogrodach posesji, oficjalne dane pokazują, że trwa – lub wkrótce rozpocznie się – budowlana gorączka.

Jak podaje thejournal.ie, na dzień 28 sierpnia lokalne samorządy w całym kraju otrzymały 103 zgłoszenia przydomowych domów od czasu wejścia w życie nowych zasad 27 lipca.

Prawie 20 proc. z nich planowanych jest w południowym Dublinie, a hrabstwa Clare i Tipperary również odnotowują wysoką liczbę nowych ogrodowych jednostek.

Zgodnie z nowymi regulacjami, modułowe jednostki o powierzchni od 32 do 45 m kw., budowane w tylnych ogrodach, są teraz zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Właściciele muszą jednak nadal powiadomić lokalny urząd o zamiarze budowy takiego domku.

Przepisy wymagają również, aby w ogrodzie pozostało co najmniej 25 m kw. wolnej przestrzeni, właściciel musi mieszkać w głównym domu i każdy dom musi mieć osobne wejścia.

W 2025 r., kiedy zmiana została po raz pierwszy zaproponowana, intencją rządu koalicyjnego było to, że nowe zasady pozwolą młodszym i starszym pokoleniom mieszkać „osobno przy domu rodzinnym w krótkim okresie”, pozostając jednocześnie blisko rodziny.

Później jednak rząd zmodyfikował pierwotny plan, dopuszczając również wynajem takich modułowych domków w ramach istniejącego programu „Rent-A-Room”, który pozwala właścicielowi wynająć pokój w swoim domu i uzyskać do 14 000 euro dochodu rocznie bez podatku.

Aby pozostać poniżej progu podatkowego 14 000 euro, właściciel mógłby pobierać od najemcy w przydomowym domku maksymalnie 1 166 euro miesięcznie. Nie ma limitu wysokości czynszu, ale wszelkie dochody z najmu powyżej 14 000 euro rocznie podlegają opodatkowaniu wg właściwej stawki.

Krytycy zmian, a także organizacje wspierające najemców i zajmujące się problematyką mieszkaniową, wyrażają obawy, że osoby wynajmujące takie przydomowe domki nie będą miały takich samych praw jak typowi najemcy, ponieważ standardowe przepisy najmu nie będą miały zastosowania, a lokatorzy nie będą mogli zwrócić się o pomoc do Residential Tenancies Board.

Organizacje mieszkaniowe ostrzegają, że lokatorzy w takich domkach nie będą objęci prawami typowych najemców, ponieważ: nie jest to „dwelling” – czyli pełnoprawne miejsce zamieszkania, lokal, który spełnia określone standardy i może być uznany za dom w rozumieniu prawa najmu– w rozumieniu Residential Tenancies Act.

POLECAMY: Polsko-lrlandzki Piknik Integracyjny „Pożegnanie Lata 2025”

Choć nowe przepisy umożliwiają budowę przydomowych modułowych domków bez pozwolenia, do tej pory nie rozwiązano kluczowej kwestii – ochrony praw lokatorów. Powstała wyraźna luka prawna: osoby wynajmujące takie ogrodowe jednostki nie są objęte standardowymi regulacjami najmu, nie podlegają rejestracji w Residential Tenancies Board i nie mają dostępu do procedur odwoławczych czy ochrony przed nieuzasadnioną eksmisją. W praktyce oznacza to, że lokatorzy mieszkający w tych domkach funkcjonują poza systemem prawnym, zależni wyłącznie od dobrej woli właściciela, a ich prawa są znacznie słabsze niż w przypadku zwykłego najmu.

Tymczasem w kwestii przeznaczenia ponad stu mini‑struktur, które wkrótce powstaną w ogrodach w całym kraju, nie wiadomo, ile z nich będzie służyć jako mieszkania dla członków rodziny, a ile zostanie wynajętych lokatorom – i w jakiej cenie.