Nowe zasady najmu w Irlandii 2026: co musi wiedzieć najemca

Od 1 marca 2026 r. w Irlandii obowiązują nowe przepisy dotyczące najmu. Zmieniają one zasady wypowiadania umów, okresy ochronne oraz prawa najemców i właścicieli. Najważniejszą zmianą jest wprowadzenie Tenancies of Minimum Duration (TMD) – 6‑letnich cykli najmu, które znacząco ograniczają możliwość wypowiedzenia umowy przez właściciela.

Nowe zasady najmu od 1 marca 2026 r.

Tenancies of Minimum Duration (TMD) – 6‑letnie cykle najmu

Każdy nowy najem zawarty od 1 marca 2026 r. automatycznie wchodzi do systemu TMD. Oznacza to, że:

po 6 miesiącach najemca zyskuje ochronę na 6 lat,
w tym czasie właściciel może wypowiedzieć umowę tylko z ograniczonych powodów,
po zakończeniu 6‑letniego cyklu rozpoczyna się kolejny cykl TMD.

To największa reforma prawa najmu od 20 lat.

Mały i duży właściciel – nowe rozróżnienie

Od 2026 r. prawo rozróżnia dwie grupy właścicieli:

Mały właściciel (small landlord)

– posiada 1–3 wynajmowane nieruchomości.

Duży właściciel (large landlord)

– posiada 4 lub więcej wynajmowanych nieruchomości.

To rozróżnienie ma kluczowe znaczenie, ponieważ duzi właściciele mają znacznie ograniczone prawo do wypowiadania najmu.

Kiedy właściciel może wypowiedzieć najem?

Duży właściciel (4+ nieruchomości)

Może wypowiedzieć najem tylko z dwóch powodów:

Naruszenie obowiązków przez najemcę (np. zaległości czynszowe, poważne naruszenia umowy, zachowania antyspołeczne)
Nieruchomość nie odpowiada potrzebom najemcy (np. zbyt mała liczba miejsc noclegowych)

Duży właściciel NIE może wypowiedzieć najmu z powodu:

sprzedaży nieruchomości,
potrzeby własnego zamieszkania,
remontu,
zmiany sposobu użytkowania.

Mały właściciel (1–3 nieruchomości)

W trakcie 6‑letniego cyklu TMD może wypowiedzieć najem tylko z powodów:

naruszenie obowiązków przez najemcę,
nieruchomość nie odpowiada potrzebom najemcy.

Po zakończeniu 6‑letniego cyklu TMD może wypowiedzieć najem z powodów:

sprzedaż nieruchomości,
potrzeba własnego zamieszkania lub członka rodziny,
gruntowny remont,
zmiana sposobu użytkowania.

To oznacza, że sprzedaż lub remont nie mogą być powodem wypowiedzenia przed upływem 6 lat.

Okresy wypowiedzenia w 2026 r.

Nowe okresy wypowiedzenia są powiązane z cyklem TMD:

0–6 miesięcy najmu – 90 dni
Po 6 miesiącach (w trakcie TMD) – 180 dni
Po zakończeniu 6‑letniego cyklu – 224 dni

W przypadku naruszeń obowiązków najemcy obowiązują krótsze okresy (28 dni lub 7 dni przy poważnym zachowaniu antyspołecznym).

POLECAMY: Święta państwowe a praca

Co musi zawierać ważne wypowiedzenie?

Wypowiedzenie musi być:

pisemne (e-mail jest nieważny),
podpisane przez właściciela lub agenta,
zawierać datę zakończenia najmu,
zawierać powód (jeśli najem trwa ponad 6 miesięcy),
zawierać pouczenie o prawie do złożenia skargi do RTB,
musi być wysłane do RTB tego samego dnia, co do najemcy.

Brak wysłania kopii do RTB = wypowiedzenie nieważne.

Zaległości czynszowe – procedura bez zmian

Właściciel wysyła pisemne ostrzeżenie i daje 28 dni na zapłatę.
Kopia ostrzeżenia trafia do RTB.
Jeśli brak zapłaty – wypowiedzenie 28 dni.
Kopia wypowiedzenia trafia do RTB tego samego dnia.

Nielegalna eksmisja

Za nielegalną eksmisję uważa się m.in.:

zmianę zamków,
odcięcie prądu, wody lub gazu,
usunięcie rzeczy najemcy,
fizyczne uniemożliwienie dostępu do lokalu.

Najemca może uzyskać nakaz sądowy lub interwencję RTB.

Overholding – pozostanie po zakończeniu najmu

Pozostanie w lokalu po dacie wypowiedzenia:

jest naruszeniem umowy,
właściciel może skierować sprawę do RTB,
RTB może wydać nakaz opuszczenia,
dalsze pozostawanie → egzekucja przez sąd.

Podwyżki czynszu – nowe zasady 2026

Od 2026 r. podwyżki czynszu są ograniczone do:

CPI lub 2% rocznie – w zależności co niższe.

Wyjątki: nowe budynki i nowe akademiki (tylko CPI). Właściciel musi podać 3 porównywalne czynsze z RTB Rent Register.

Najmy sprzed 1 marca 2026 r. – stare zasady nadal obowiązują

Jeśli umowa najmu została zawarta przed 1 marca 2026 r., obowiązują wcześniejsze przepisy (Part 4, okresy 90–224 dni, powody wypowiedzeń po 6 miesiącach itd.).

Gdzie szukać pomocy?

Użyteczne kontakty – gdzie szukać pomocy w sporach z właścicielem (Irlandia 2026)

Jeśli masz problem z właścicielem mieszkania – otrzymałeś wypowiedzenie, grozi Ci eksmisja, masz zaległości czynszowe lub podejrzewasz, że Twoje prawa zostały naruszone – w Irlandii działa kilka organizacji, które oferują bezpłatną i poufną pomoc. Najważniejszą z nich jest Threshold, ogólnokrajowa organizacja wspierająca najemców.

Poniżej znajdziesz aktualne dane kontaktowe wszystkich regionalnych biur Threshold oraz informacje o tym, gdzie uzyskać wsparcie.

THRESHOLD – ogólnokrajowa pomoc dla najemców

Threshold – National Office (Dublin)

Adres: 25–28 Strand Street Great Dublin 1 D01 XP04

POLECAMY: Zanim budzik zadzwoni drugi raz

Godziny otwarcia: Pon–Pt: 9:30–17:30

Telefon (bezpłatny): 1800 454 454

E-mail: advice@threshold.ie

Strona internetowa: https://www.threshold.ie

THRESHOLD – regionalne biura

Threshold Cork – Southern Regional Office

Adres: 22 South Mall Cork T12 C2YN

Godziny otwarcia: Pon–Pt: 10:00–12:00 oraz 14:00–16:00

Telefon: (021) 427 8848

E-mail: advicecork@threshold.ie

Threshold Galway – Western Regional Office

Adres: 5 Prospect Hill Galway H91 HC1H

Godziny otwarcia: Pon, Wt, Czw: 9:30–16:00

Telefon: (091) 563 080

E-mail: advicegalway@threshold.ie

THRESHOLD – Dublin Outreach Clinics (2026)

Outreach Clinics są prowadzone okresowo i tylko na umówione wizyty, aby ułatwić dostęp osobom, które nie mogą przyjechać do głównego biura w Dublinie 1 (zastępują dawne biuro w Blanchardstown).