W ostatnich latach na rynku najmu w nowych osiedlach zaszła cicha zmiana: pojawił się wzrost popularności wynajmu nieruchomości w systemie „rent to own”. To, co kiedyś było niszowym rozwiązaniem, dziś stało się stałym elementem marketingu deweloperów. Ten hybrydowy model najmu – w którym najemcy płacą czynsz wyższy niż rynkowy, z obietnicą, że jego część zostanie później zaliczona na poczet zakupu – budzi jednak pytanie: czy to realna pomoc dla osób marzących o własnym domu, czy sprytny sposób deweloperów na zwiększenie swoich zysków?
Typowy program „rent to own” pozwala najemcy wynajmować nowo wybudowaną nieruchomość, jednocześnie gromadząc tzw. „kredyty” na swoim koncie, które mogą zostać wykorzystane jako przyszły skumulowany wkład własny do odjęcia od ceny nieruchomości, jeśli najemca zdecyduje się na jej zakup. Kredyty nie są traktowane przez bank jako kapitał własny konsumenta wymagany przy zaciągnięciu kredytu.
Umowy najmu zwykle zwierane są na okres od trzech do pięciu lat, a najemcy w programie „rent to own” płacą czynsz zwykle o 10–25 proc. wyższy niż porównywalne stawki rynkowe. To właśnie ta dodatkowa część czynszu generuje tzw. „kredyty”: z góry ustaloną część miesięcznej opłaty, która jest odkładana i później odejmowana od ceny zakupu nieruchomości.
Jeśli najemca zdecyduje się nie kupować nieruchomości lub nie uzyska kredytu hipotecznego po zakończeniu okresu najmu, zgromadzone kredyty zazwyczaj przepadają. To jeden z najbardziej kontrowersyjnych elementów tego modelu i kluczowa kwestia, którą konsumenci muszą brać pod uwagę, rozważając program „rent to own”.
Dla gospodarstw domowych, które nie są w stanie oszczędzać przy wysokich kosztach najmu, model „rent to own” obiecuje pomost między wynajmem a własnością. Jeśli po zakończeniu okresu najmu najemca zdecyduje się na zakup, zgromadzone kredyty są odliczane od ustalonej ceny sprzedaży, zmniejszając wymagany wkład własny.
Jednak miesięczny czynsz może wzrosnąć w trakcie trwania umowy, o ile kontrakt nie gwarantuje stałej stawki. Dlatego najemcy muszą uważnie czytać zapisy dotyczące podwyżek czynszu.
Choć Irlandia nie publikuje oficjalnych statystyk dotyczących programów „rent to own”, analitycy rynku mieszkaniowego zauważają wyraźny wzrost takich ofert od 2020 roku. Na podstawie danych deweloperów i badań rynkowych szacuje się, że od 4 do 7 proc. nowych prywatnych mieszkań i domów wprowadzonych na rynek w latach 2020–2025 było reklamowanych jako „rent to own”, przy czym odsetek ten gwałtownie rośnie w Dublinie, większych ośrodkach miejskich i okolicach. Wzrost ten zbiegł się z okresem gwałtownych podwyżek czynszów, ograniczonego dostępu do kredytów hipotecznych i chronicznego niedoboru przystępnych cenowo mieszkań, zwłaszcza w miastach.
Zwolennicy modelu „rent to own” twierdzą, że daje on osobom aspirującym do zakupu pierwszą realną szansę wejścia na irlandzki rynek mieszkaniowy. Przy zaostrzonych zasadach udzielania kredytów i rosnących wymaganiach dotyczących wkładu własnego, dla wielu jest to jedyna droga do własnego domu, jeśli nie są w stanie jednocześnie wynajmować i oszczędzać.
Z kolei krytycy argumentują, że programy „rent to own” przerzucają ryzyko na najemców: miesięczne opłaty są wyższe, kredyty mogą przepaść, jeśli nie uda się uzyskać hipoteki, a warunki umów różnią się znacznie, przy minimalnym nadzorze regulacyjnym.
Organizacje konsumenckie ostrzegają, że model ten może działać bardziej jako produkt premium udający szansę – niczym przynęta – bez gwarancji, że najemca kiedykolwiek stanie się właścicielem nieruchomości.
Niektórzy ekonomiści rynku mieszkaniowego idą jeszcze dalej, nazywając ten model „zaprojektowanym z myślą o deweloperach”, ponieważ zapewnia im stabilny przychód, jednocześnie przerzucając niepewność na najemców.
W rynku mieszkaniowym zdefiniowanym przez niedobór, model „rent to own” rozkwitł w Irlandii, ponieważ trafia w poczucie frustracji osób marzących o własnym domu. Jednak pytanie, czy rzeczywiście poszerza dostęp do własności, pozostaje otwarte.
W Irlandii nie istnieje osobna ustawa ani regulacja dotycząca programów „rent to own”. Nie ma: standardowej umowy, zasad ustalania cen, limitów opłat, ochrony kredytowej, nadzoru regulatora (np. Central Bank).
„Rent to own” jest traktowane jak zwykła umowa najmu, więc obowiązuje jedynie ochrona w postaci: Residential Tenancies Act, podstawowych praw najemcy, obowiązków właściciela a część dotycząca przyszłego zakupu nie jest regulowana.
„Kredyty” nie są chronione: nie są traktowane jak depozyt, nie są chronione jak wkład własny, mogą przepaść, jeśli najemca nie kupi nieruchomości, nie ma przepisów, które wymagałyby ich zwrotu.
Brak nadzoru nad warunkami umowy sprawia, że każdy deweloper może ustalać własne zasady, dowolnie definiować „credits”, określać, kiedy one przepadają, zmieniać czynsz w trakcie trwania umowy (jeśli nie jest zamrożony).
Co to oznacza dla konsumenta? To model wysokiego ryzyka i wszystko zależy od treści konkretnej umowy. Brak regulacji oznacza, że najemca ma mniej ochrony niż przy kredycie hipotecznym. Dlatego prawnicy zalecają konieczną konsultację prawną przed podpisaniem takiej umowy.
RK
