W 2026 r. sprzedaż nowych mieszkań ma wzrosnąć o 10-15 proc., a tych na rynku wtórnym o kolejne 5-10 proc. Do ożywienia popytu przyczynią się obniżki stóp procentowych oraz rosnąca dostępność kredytów hipotecznych, ale dla wielu Polaków własne mieszkanie pozostaje poza zasięgiem finansowym. Mimo to siedmiu na 10 badanych wciąż uważa, że to własność daje poczucie bezpieczeństwa, a najem jest traktowany głównie jako rozwiązanie tymczasowe. Z raportu Instytutu Badań Rynkowych i Społecznych (IBRiS) „Potrzeby i aspiracje mieszkaniowe Polaków” wynika, że brak stabilnego mieszkania wpływa na wybory życiowe związane z posiadaniem dzieci.
Własność jako dominujący model zamieszkania
– Nasi respondenci wypowiedzieli się, że pomimo różnych okoliczności negatywnych, czyli problemów ze zdolnością kredytową, możliwością posiadania wkładu własnego czy innych okoliczności, są jak najbardziej za tym, aby mieszkania kupować. Natomiast najem za każdym razem traktowany był jako forma przejściowa – mówi dr Izabela Rudzka, ekspertka ds. mieszkalnictwa ze Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.
Raport „Potrzeby i aspiracje mieszkaniowe Polaków”, który powstał na podstawie badań IBRiS oraz wieloletnich analiz rynku mieszkaniowego Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie, pokazuje, że 71 proc. Polaków ma tytuł własności do nieruchomości, a 68 proc. jest zadowolonych ze swojej obecnej sytuacji mieszkaniowej. 81 proc. osób w wieku 18–29 lat uważa, że dziś znacznie trudniej zdobyć mieszkanie. Preferencja dla własności pozostaje stabilna niezależnie od wieku i sytuacji zawodowej. Najem wybierany jest głównie z powodów ekonomicznych – braku wkładu własnego, zdolności kredytowej lub wysokich rat – a nie jako docelowy model zamieszkania. 89 proc. najemców deklaruje, że wolałoby spłacać kredyt hipoteczny, zamiast wynajmować, gdyby rata była równa wysokości czynszu. Młodzi Polacy obawiają się także, że na emeryturze nie będzie ich stać na opłacanie najmu, jeśli nie zdobędą własnego mieszkania.
Wpływ sytuacji mieszkaniowej na dzietność
– Jeżeli mówimy, że w całej Europie zmagamy się z coraz większym problemem braku potomstwa, spada nam dzietność i to w drastyczny sposób, również w Polsce, to każdy polityk powinien się zastanowić, na ile polityki, które reprezentuje, mogłyby powodować wzrost liczby dzieci. Żebyśmy nie mieli sytuacji, w której młodzi ludzie zastanawiają się, czy jeżeli wyjadą, to będą w stanie lepiej sobie zorganizować życie, żeby posiadać potomstwo – podkreśla dr Izabela Rudzka. – Jeżeli mamy niestabilność w jakiejkolwiek polityce, powstają różnego rodzaju anomalie, czyli zatrzymanie się, poszukiwanie alternatyw, możliwości przeczekiwania sytuacji.
Problem mieszkaniowy coraz częściej przekłada się na decyzje długoterminowe, a nie wyłącznie na krótkotrwałe strategie życiowe. Z badań IBRiS wynika, że 69 proc. respondentów uważa brak mieszkania za czynnik utrudniający decyzję o posiadaniu dziecka, a 76 proc. wiąże dostępność mieszkań z emigracją młodych ludzi. Jednocześnie ok. 1/3 osób w wieku 25-34 lat mieszka z rodzicami, co w coraz większym stopniu dotyczy osób pracujących i finansowo samodzielnych, a nie jedynie tych w trakcie edukacji czy na wczesnym etapie kariery.
– Zamieszkiwanie osób dorosłych razem z rodzicami, czyli tak zwane gniazdownictwo, jest problemem, który narasta nie tylko w Polsce, ale też w Europie. Jest on związany wprost z dostępnością mieszkań, zarówno tych na wynajem pod względem cenowym, jak i z możliwością zakupu własnych mieszkań – podkreśla Marcin Duma z Instytutu Badań Rynkowych i Społecznych IBRiS. – Jeżeli nie rozwiążemy w pewien sposób tych problemów mieszkaniowych, zarówno po stronie najmu, jak i zakupu, to one będą dalej nabrzmiewać.
Największe bariery w dostępie do mieszkań
Badania IBRiS wskazują, że najpoważniejszą barierą w dostępie do mieszkań są wysokie ceny zakupu (77 proc.), koszty najmu (43 proc.) oraz warunki kredytowe – oprocentowanie kredytów hipotecznych (40 proc.) i wymagania dotyczące zdolności kredytowej oraz wkładu własnego (30 proc.). Respondenci podkreślają też zbyt małą liczbę mieszkań komunalnych i TBS (19 proc.), niepewność zatrudnienia (19 proc.) oraz zbyt małą liczbę nowych inwestycji (16 proc.). Łącznie niemal połowa badanych uznaje dostępność mieszkań za złą. Jedynie 6 proc. pozytywnie ocenia działania rządu w tym obszarze, a co czwarty uważa, że obecnie żadna grupa społeczna nie jest realnie wspierana w dostępie do mieszkań.
Finansowanie zakupu jako kluczowa bariera
– Największą barierą popytu na rynku mieszkaniowym w tej chwili jest możliwość sfinansowania zakupu mieszkania. Dostępność mieszkań, które chcieliby kupić potencjalni nabywcy, jest duża, zarówno tych na rynku deweloperskim, jak i na rynku wtórnym. Decydujące jest to, co się dzieje z możliwością sfinansowania zakupu – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom. – Dlatego najbardziej oczekiwaną zmianą przez nabywców w tej chwili są dalsze obniżki stóp procentowych i utrzymywanie się inflacji w celu inflacyjnym, najlepiej na poziomie, który widzimy w ostatnich miesiącach albo niższym.
Równowaga rynkowa, ale ceny nadal rosną
Ekspertka wskazuje, że rynek znajduje się w stanie równowagi popytowo-podażowej, która jednak nie przekłada się na zatrzymanie wzrostu cen, szczególnie w największych aglomeracjach. W Warszawie przeciętne oferowane mieszkanie kosztuje 950 tys. zł, podczas gdy w Łodzi nie jest droższe niż 600 tys. zł. Mimo wyższych wynagrodzeń stolica pozostaje rynkiem o najniższej dostępności mieszkań.
Relacja cen do zarobków w największych miastach
– Do oceny tego, czy bariera zakupu jest poważna, nie wystarczają nam tylko ceny mieszkań, bo istotne są również zarobki. Od kilkunastu miesięcy mamy pewną stabilizację relacji między dochodami i cenami mieszkań, ale zła wiadomość jest taka, że niemal we wszystkich miastach na przeciętne mieszkanie trzeba zbierać siedem, osiem, a nawet 10 lat – podkreśla Katarzyna Kuniewicz. – Najlepsza sytuacja jest dziś w Katowicach, Łodzi czy Wrocławiu, a najgorsza w Warszawie i Gdańsku, gdzie rynkiem nadal rządzą ci, którzy oferują mieszkania, a ceny są bardzo wysokie. Za przeciętne wynagrodzenie w stolicy można kupić obecnie około 0,6 mkw. mieszkania oferowanego przez deweloperów.
Rozbieżność między debatą publiczną a realnymi obawami
Badania opinii publicznej pokazują też rozbieżność między tematami debaty medialnej a rzeczywistymi obawami społecznymi.
– W debacie publicznej emocje rozpalała kwestia inwestycji mieszkaniowych, tymczasem z punktu widzenia statystycznego Polaka istotne jest nieposiadanie dwóch–trzech mieszkań, tylko zabezpieczenie swojej podstawowej potrzeby mieszkaniowej w postaci jednego docelowego mieszkania – mówi Marcin Duma.
Oczekiwania wobec polityki mieszkaniowej państwa
Polacy oczekują od państwa aktywnej, ukierunkowanej polityki mieszkaniowej. Największe poparcie dotyczy wsparcia przy zakupie pierwszego mieszkania, a także działań ułatwiających wejście na rynek osobom młodym i rodzinom. Część respondentów opowiada się również za budową mieszkań na wynajem przez państwo.
Newseria, NG
